Droit immobilier

Le vendeur a menti sur l'état du bien : quels recours ?

Dol, réticence dolosive et obligation d’information du vendeur : recours et délais

L’obligation d’information du vendeur

Tout vendeur immobilier est soumis à une obligation d’information précontractuelle (article 1112-1 du Code civil) : il doit communiquer à l’acheteur toute information dont il sait qu’elle est déterminante pour son consentement. Le manquement à cette obligation engage sa responsabilité, même si rien n’a été signé encore.

Plus largement, le dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques naturels, amiante, plomb, termites selon la zone, électricité et gaz si installations de plus de 15 ans, métrage loi Carrez en copropriété.

Le dol : quand le silence devient fraude

Le dol par réticence est le fait de taire intentionnellement une information déterminante. Il est sanctionné par l’article 1137 du Code civil. Pour être caractérisé, trois éléments doivent être réunis :

Une information que le vendeur connaissait
Que l’acheteur ignorait et n’aurait pas pu découvrir seul
Qui aurait été déterminante pour sa décision d’achat ou le prix payé

Les situations les plus fréquentes

Surface inexacte : si la surface Carrez est supérieure de plus de 5 % à la réalité, réduction de prix proportionnelle (loi Carrez, 1 an pour agir).
Nuisances cachées : bruit d’un établissement voisin, odeurs, travaux programmés à proximité connus du vendeur.
Problèmes de voisinage : conflits récurrents avec des voisins non signalés.
Sinistres antérieurs non déclarés : dommages couverts par l’assurance mais dissimulés à l’acheteur.
Travaux illégaux : extension ou aménagement réalisé sans permis, transféré à l’acheteur à son insu.

Les recours disponibles

Selon la gravité :

Nullité de la vente pour dol (article 1130 du Code civil) : 5 ans à compter de la découverte. Restitution du prix + dommages et intérêts.
Réduction du prix : si le préjudice est évaluable mais ne justifie pas l’annulation.
Garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) : 2 ans à compter de la découverte, si le défaut répond aux critères du vice caché.

Conseil des juristes de Lorna Discute : conservez tout ce que vous recevez du vendeur avant la vente — emails, SMS, documents remis. Si le vendeur vous a fait des déclarations verbales rassurantes sur un point qui s’avère faux, faites-les attester par des témoins présents. La preuve du dol est souvent la clé du dossier.

Questions fréquentes

Si la surface réelle diffère de plus de 5 % de la surface Carrez mentionnée dans l'acte, vous pouvez obtenir une réduction du prix proportionnelle dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique (loi Carrez, article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

Oui. Le dol par réticence (article 1137 du Code civil) sanctionne le fait de taire intentionnellement une information déterminante pour le consentement de l'acheteur. Il peut conduire à la nullité de la vente et à des dommages et intérêts.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire, les procès-verbaux d'AG de copropriété des 3 dernières années, les charges et travaux votés, l'état des sinistres déclarés, les servitudes connues. Tout élément déterminant pour le consentement de l'acheteur doit être révélé.

Factures de travaux partiels sur le défaut en question, échanges écrits avec des artisans ou voisins, devis demandés mais non réalisés, déclarations de sinistre antérieures auprès de l'assurance. Tout document établissant la connaissance antérieure du vendeur.

Oui, si le dol est prouvé (article 1130 du Code civil). La nullité de la vente entraîne la restitution du prix et la remise du bien. Des dommages et intérêts s'ajoutent si le préjudice est démontré. Délai : 5 ans à compter de la découverte du dol.

Clémence Paré

Publié le 29 avril 2026

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