Le vendeur est lié dès la signature — mais pas sans recours
Contrairement à l’acheteur qui bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours (loi SRU), le vendeur est engagé dès la signature du compromis. Si l’acheteur renonce ensuite sans motif légitime, le vendeur dispose de plusieurs recours.
Pendant le délai de rétractation (10 jours)
L’acheteur peut se rétracter librement, sans motif. Le vendeur ne peut rien faire : le dépôt de garantie doit être intégralement restitué dans les 21 jours. C’est la loi, et aucune clause contractuelle ne peut y déroger.
Après le délai de rétractation : les options du vendeur
Passé les 10 jours, l’acheteur n’a plus le droit de se rétracter librement — sauf si une condition suspensive (refus de prêt, refus de permis) ne se réalise pas. Si l’abandon est sans justification, le vendeur peut :
- Conserver le dépôt de garantie (clause pénale, généralement 10 % du prix de vente) : c’est la solution la plus rapide et la plus courante en pratique.
- Demander l’exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire : le juge peut condamner l’acheteur à réaliser l’achat. Cette procédure est longue (1 à 3 ans) et aboutit rarement car un acheteur récalcitrant est difficile à financer.
- Réclamer des dommages et intérêts complémentaires si le préjudice réel dépasse le montant du dépôt (frais engagés, perte de chance de vendre à un meilleur prix, etc.).
Le cas du refus de prêt
L’acheteur peut invoquer un refus de prêt pour se retirer sans perte — à condition que :
- La condition suspensive d’obtention de prêt figurait bien dans le compromis
- Il a effectué au moins deux demandes sérieuses auprès d’établissements de crédit dans les délais prévus
- Les refus sont authentiques et justifiés
Un acheteur qui n’a déposé aucun dossier ou qui a demandé un montant impossible à obtenir ne peut pas valablement invoquer la condition suspensive.