Votre locataire ne paie plus, ne respecte pas le bail, ou reste dans les lieux après la fin du contrat ? L'expulsion est une procédure judiciaire encadrée étape par étape — aucune expulsion n'est possible sans jugement, même si le propriétaire est dans son droit.
Dans quels cas peut-on expulser un locataire ?
Trois motifs principaux justifient une procédure d'expulsion :
- Les loyers impayés, le plus fréquent, géré par la clause résolutoire présente dans la quasi-totalité des baux ;
- Un manquement grave au bail : troubles de voisinage, sous-location non autorisée, défault d'assurance habitation ;
- Le maintien dans les lieux sans droit ni titre, après un congé régulier (vente, reprise, motif légitime) ou la fin naturelle du bail.
Dans les trois cas, un jugement d'expulsion est indispensable : un propriétaire ne peut jamais expulser lui-même, même en changeant les serrures ou en coupant l'électricité — ces actes sont pénalement sanctionnés.
Quelles sont les étapes de la procédure d'expulsion ?
1. Le commandement de payer ou de respecter le bail
Pour un impayé, un commandement de payer doit être délivré par un commissaire de justice (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), laissant six semaines au locataire pour régulariser — ce délai, auparavant de deux mois, a été réduit par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Pour un autre manquement, un commandement de respecter les clauses du bail est délivré selon une logique similaire.
2. La saisine du tribunal judiciaire
Si le locataire ne régularise pas, le propriétaire assigne devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. La représentation par avocat n'est pas obligatoire, mais fortement recommandée compte tenu des règles de forme strictes qui peuvent invalider la procédure en cas d'erreur.
3. Le jugement et le commandement de quitter les lieux
Le jugement prononce la résiliation du bail et fixe les modalités de départ. Une fois le jugement signifié, un commandement de quitter les lieux est délivré par commissaire de justice, laissant au minimum 2 mois au locataire (article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
4. L'exécution et le concours de la force publique
Si le locataire ne part toujours pas, le propriétaire demande le concours de la force publique au préfet pour faire exécuter l'expulsion par le commissaire de justice. En cas de refus, le propriétaire peut obtenir une indemnisation de l'État (article L.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Existe-t-il une trêve hivernale ?
Oui. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée (article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), sauf deux exceptions : un relogement correspondant aux besoins du locataire lui a été proposé, ou il s'agit d'une situation de squat — introduction sans droit ni titre par voies de fait dans un logement qui n'est pas la résidence principale de l'occupant. La procédure judiciaire, elle, peut continuer et aboutir à un jugement pendant cette période ; seule l'exécution physique est suspendue.
Le locataire peut-il obtenir des délais supplémentaires ?
Le juge peut accorder des délais de grâce pouvant aller jusqu'à trois ans, en tenant compte de la bonne foi du locataire, de sa situation financière, de l'existence d'un relogement possible et des conséquences pour le propriétaire. Ces délais suspendent l'exécution de l'expulsion, mais pas l'obligation de payer les loyers dus.
Combien coûte une procédure d'expulsion pour un propriétaire ?
Chaque acte de commissaire de justice (commandement de payer, assignation, signification du jugement, commandement de quitter les lieux, tentative d'exécution) a un coût à avancer, généralement entre quelques centaines et plus d'un millier d'euros au total selon la complexité du dossier. Ces frais sont théoriquement recouvrables auprès du locataire, mais rarement récupérés en pratique si celui-ci n'est plus solvable. Une assurance loyers impayés (GLI) souscrite à l'entrée dans les lieux couvre généralement une partie de ces frais de procédure en plus des loyers dus.
Pour aller plus loin
- Loyer impayé : la procédure complète
- Congé donné par le propriétaire : conditions et préavis
- Dépôt de garantie : ce que vous pouvez retenir
- Trêve hivernale : le détail des exceptions
- Squat : la procédure spécifique
- Le locataire refuse de partir malgré le jugement
🔎 Références officielles
- Article 24, loi du 6 juillet 1989 — commandement de payer
- Article L.412-1, Code des procédures civiles d'exécution — délai avant expulsion
- Article L.412-6, Code des procédures civiles d'exécution — trêve hivernale
- Article L.153-1, Code des procédures civiles d'exécution — concours de la force publique
- Service-public.fr — Loyers impayés et expulsion du locataire
