Votre locataire quitte le logement et vous constatez des dégradations ou un impayé résiduel ? Vous pouvez retenir une partie du dépôt de garantie — à condition de respecter des règles précises, sous peine de devoir tout rembourser avec pénalités.
Quelles retenues sont légales sur le dépôt de garantie ?
Vous pouvez retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour trois motifs uniquement : les dégradations locatives imputables au locataire, constatées en comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie ; les loyers ou charges impayés ; et le solde de régularisation des charges si le décompte annuel de l'immeuble n'est pas encore arrêté — dans ce dernier cas, vous pouvez retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Comment justifier une retenue pour dégradations ?
Chaque retenue doit être appuyée par un devis ou une facture, et correspondre à un dommage réellement constaté à l'état des lieux de sortie — pas à de l'usure normale. La peinture, la moquette ou les joints se dégradent naturellement avec le temps : vous ne pouvez pas en facturer le remplacement intégral après plusieurs années d'occupation, sauf dégradation manifeste (trous, brûlures, taches profondes).
Quel délai respecter pour restituer le solde ?
Vous disposez d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux est conforme, ou de deux mois en cas de différences constatées. Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges est due automatiquement par mois de retard — même si votre retenue est par ailleurs justifiée sur le fond.
Comment réagir si le locataire conteste ?
- Répondez par écrit en joignant les justificatifs (devis, factures, photos datées de l'état des lieux).
- Proposez, si le désaccord persiste, une saisine conjointe de la commission départementale de conciliation — gratuite et souvent plus rapide qu'un tribunal.
- À défaut d'accord, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire, chambre de proximité pour les montants modestes.