Vous avez obtenu le jugement d'expulsion, mais votre locataire ne quitte toujours pas les lieux ? Trois étapes restent possibles : le commandement de quitter les lieux, le concours de la force publique, et en dernier recours l'indemnisation par l'État — avec des coûts et des délais qu'il vaut mieux anticiper.
Le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement signifié, la marche à suivre est la suivante :
- Un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux ;
- Le locataire dispose d'un délai minimum de deux mois avant toute expulsion effective (article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution) ;
- Ce délai peut être réduit si le locataire est entré par voies de fait, ou prolongé de trois mois par le juge en cas de circonstances exceptionnellement difficiles.
Le concours de la force publique
Si le locataire reste au-delà du délai, le commissaire de justice tente une expulsion. En cas de résistance, il ne peut pas forcer l'entrée seul : il faut demander le concours de la force publique au préfet, qui mobilise les forces de l'ordre pour exécuter la décision de justice. Cette demande doit être motivée et accompagnée du jugement et du commandement de quitter les lieux.
Combien coûte concrètement cette phase de la procédure ?
Chaque acte du commissaire de justice — commandement de quitter les lieux, tentative d'expulsion, inventaire des meubles, garde-meuble — représente un coût que le propriétaire doit avancer. Ces frais sont théoriquement recouvrables auprès du locataire, mais dans la pratique, un locataire déjà en situation d'impayé est rarement solvable : mieux vaut anticiper ces frais comme une perte probable plutôt que compter sur leur remboursement.
Comment contester concrètement un refus du préfet ?
L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements. En cas de refus, le propriétaire a droit à une réparation (article L.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution) :
- Adressez une demande indemnitaire préalable à la préfecture ;
- En cas de refus ou de silence gardé, formez un recours devant le tribunal administratif.
Cette procédure reste longue et aléatoire : les critères d'évaluation du préjudice varient sensiblement d'une préfecture à l'autre, ce qui explique pourquoi de nombreux propriétaires renoncent à la mener à son terme.
Que deviennent les meubles du locataire lors de l'expulsion ?
Le jour de l'expulsion effective, le commissaire de justice dresse un inventaire des meubles laissés sur place. Ils sont soit remis au locataire s'il est présent, soit entreposés dans un garde-meuble aux frais du locataire, qui dispose ensuite d'un délai pour les récupérer avant qu'ils puissent être vendus ou détruits si leur valeur est manifestement inférieure aux frais de déménagement et de garde.
Que faire en parallèle pour limiter vos pertes financières ?
N'attendez pas la fin de la procédure d'expulsion pour agir sur la dette locative : une mise en demeure et, si nécessaire, une procédure de recouvrement séparée peuvent être menées en parallèle, y compris une saisie sur salaire si le locataire est employé. Si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) à l'entrée dans les lieux, c'est le moment de l'activer : elle couvre généralement à la fois les loyers dus et une partie des frais de procédure.
Le locataire risque-t-il une sanction pénale à rester malgré tout ?
Oui, dans certains cas. Se maintenir sans droit ni titre plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux régulier, en violation d'une décision de justice définitive, est puni de 7 500 € d'amende (article 315-2 du Code pénal). Cette sanction ne s'applique toutefois pas si le locataire bénéficie de la trêve hivernale ou d'un délai de grâce en cours, ni si le bailleur est un organisme social.
Pour aller plus loin
- Expulsion du locataire : la procédure complète
- Trêve hivernale : ce qui s'applique et ce qui ne s'applique pas
- Loyer impayé : la procédure complète