Votre locataire n'a pas payé son loyer depuis un ou plusieurs mois ? La situation peut évoluer rapidement si vous n'agissez pas dans les bons délais et avec les bons outils. Lorna Discute vous guide, étape par étape, dans la procédure légale. ⚖️
Étape 1 — La mise en demeure amiable
Dès le premier loyer impayé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, lui rappelant le montant dû et lui demandant de régulariser sous 8 à 15 jours. Cette démarche est préalable et démontre votre bonne foi. Elle peut suffire dans de nombreux cas.
Si votre locataire est en difficulté passagère, proposez un échéancier de remboursement formalisé par écrit.
Étape 2 — Le commandement de payer par huissier
Si la mise en demeure reste sans effet, vous devez faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice (art. 24 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cet acte :
- Indique le montant total des loyers impayés et charges ;
- Reproduit les articles L353-2 et L353-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
- Donne au locataire 2 mois pour régler ou saisir la commission de surendettement.
Le commandement de payer est l'acte officiel qui déclenche la procédure judiciaire.
Étape 3 — Saisine du tribunal judiciaire
Si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour obtenir :
- La résiliation du bail ;
- L'expulsion du locataire ;
- La condamnation au paiement des loyers impayés.
La représentation par avocat n'est pas obligatoire pour cette procédure. Le délai moyen est de 6 à 18 mois selon les tribunaux et la situation du locataire.
La trêve hivernale : attention aux délais
Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions physiques sont interdites (trêve hivernale). Mais la procédure judiciaire peut être engagée et le jugement obtenu pendant cette période — seule l'exécution par l'huissier est suspendue. Engagez la procédure le plus tôt possible pour éviter d'être bloqué.
Les garanties disponibles
La garantie Visale
Proposée par Action Logement pour les locataires éligibles, elle couvre jusqu'à 36 mois de loyers impayés. Si vous n'avez pas souscrit Visale à l'entrée dans les lieux, vous ne pouvez pas l'activer a posteriori.
L'assurance loyers impayés (GLI)
Une assurance loyers impayés souscrite avant l'incident vous permet d'être indemnisé pendant la procédure. Elle couvre aussi les frais de procédure judiciaire et de remise en état.
Pour aller plus loin
- Expulsion du locataire : comment ça se passe ?
- Impayés de loyers ou charges : recours du propriétaire