Votre locataire n'a pas payé son loyer depuis un ou plusieurs mois ? La situation peut évoluer rapidement si vous n'agissez pas dans les bons délais et avec les bons outils. Lorna Discute vous guide, étape par étape, dans la procédure légale. ⚖️
Étape 1 — La mise en demeure amiable
Dès le premier loyer impayé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, lui rappelant le montant dû et lui demandant de régulariser sous 8 à 15 jours. Cette démarche est préalable et démontre votre bonne foi. Elle peut suffire dans de nombreux cas.
Si votre locataire est en difficulté passagère, proposez un échéancier de remboursement formalisé par écrit.
Étape 2 — Le commandement de payer par commissaire de justice
Si la mise en demeure reste sans effet, vous devez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (art. 24 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cet acte :
- Indique le montant total des loyers impayés et charges ;
- Reproduit, à peine de nullité, les dispositions de l'article 24 ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement ;
- Donne au locataire six semaines pour régler sa dette — ce délai, auparavant de deux mois, a été réduit par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer est l'acte officiel qui déclenche la procédure judiciaire.
Étape 3 — Saisine du tribunal judiciaire
Si le locataire ne régularise pas dans les six semaines, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour obtenir :
- La résiliation du bail ;
- L'expulsion du locataire ;
- La condamnation au paiement des loyers impayés.
La représentation par avocat n'est pas obligatoire pour cette procédure. Le délai moyen est de 6 à 18 mois selon les tribunaux et la situation du locataire.
Récapitulatif des délais clés
| Étape | Délai |
|---|---|
| Réponse à la mise en demeure amiable | 8 à 15 jours (recommandé) |
| Régularisation après commandement de payer | 6 semaines |
| Jugement du tribunal judiciaire | Variable selon le tribunal |
| Départ après commandement de quitter les lieux | 2 mois minimum |
| Durée totale moyenne (impayé → exécution) | 6 à 18 mois |
Combien coûte une procédure pour loyers impayés ?
Chaque acte du commissaire de justice — commandement de payer, assignation, signification du jugement, commandement de quitter les lieux — représente un coût à avancer, qui s'ajoute aux loyers non perçus pendant toute la durée de la procédure. Ces frais sont théoriquement recouvrables auprès du locataire, mais rarement récupérés en pratique s'il n'est plus solvable. C'est pourquoi la garantie Visale ou une assurance loyers impayés, souscrites dès l'entrée dans les lieux, restent la meilleure protection financière — impossible à activer rétroactivement une fois l'impayé constaté.
La trêve hivernale : attention aux délais
Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions physiques sont interdites (trêve hivernale, article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Mais la procédure judiciaire peut être engagée et le jugement obtenu pendant cette période — seule l'exécution par le commissaire de justice est suspendue. Engagez la procédure le plus tôt possible pour éviter d'être bloqué.
Les garanties disponibles
La garantie Visale
Proposée par Action Logement pour les locataires éligibles, elle couvre jusqu'à 36 mois de loyers impayés. Si vous n'avez pas souscrit Visale à l'entrée dans les lieux, vous ne pouvez pas l'activer a posteriori.
L'assurance loyers impayés (GLI)
Une assurance loyers impayés souscrite avant l'incident vous permet d'être indemnisé pendant la procédure. Elle couvre aussi les frais de procédure judiciaire et de remise en état.
Pour aller plus loin
- Expulsion du locataire : comment ça se passe ?
- Charges locatives impayées : comment les recouvrer
- Trêve hivernale : le détail des exceptions
- Le locataire refuse de partir malgré le jugement