Tous nos guides sur : Expulsion

Un locataire ne paie plus, refuse de quitter les lieux après un congé, ou occupe le logement sans titre ? L'expulsion est une procédure judiciaire strictement encadrée, qui ne peut jamais être menée par le propriétaire lui-même — même lorsqu'il est clairement dans son droit. Ce guide fait le point sur l'ensemble du parcours, des premiers impayés jusqu'à l'exécution effective.

Dans quels cas peut-on engager une procédure d'expulsion ?

Trois motifs justifient une procédure d'expulsion en France : les loyers impayés, de loin le motif le plus fréquent, gérés par la clause résolutoire présente dans la quasi-totalité des baux ; un manquement grave aux obligations du contrat, comme des troubles de voisinage constatés par une décision de justice ou une sous-location non autorisée ; et le maintien dans les lieux sans droit ni titre, lorsqu'un locataire reste après un congé régulier (vente, reprise, motif légitime) ou la fin naturelle du bail. Dans les trois cas, un jugement est indispensable : changer les serrures ou couper l'électricité pour forcer un départ constitue une infraction pénale, quelle que soit la légitimité de la demande du propriétaire.

Combien de temps et combien coûte une procédure d'expulsion ?

Comptez en moyenne 6 à 18 mois entre le premier acte (commandement de payer ou de respecter le bail) et l'exécution effective, selon l'encombrement du tribunal judiciaire saisi, les délais de grâce accordés au locataire (jusqu'à trois ans dans certains cas) et la période de trêve hivernale. Côté coûts, il faut prévoir les frais de commissaire de justice pour chaque acte (commandement, assignation, signification, exécution), et, si vous y avez recours, des honoraires d'avocat — non obligatoires devant le juge des contentieux de la protection, mais recommandés compte tenu des règles de forme strictes qui peuvent invalider la procédure au moindre vice.

Loyers impayés : le point de départ le plus fréquent

Dès le premier impayé, une mise en demeure amiable est recommandée. Si elle reste sans effet, le propriétaire fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, qui laisse au locataire six semaines pour régulariser — ce délai, réduit de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, déclenche officiellement la procédure. Sans régularisation, le propriétaire assigne devant le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.

Le jugement est obtenu, mais le locataire ne part pas : que faire ?

Une fois le jugement signifié, un commandement de quitter les lieux est délivré par commissaire de justice, laissant au minimum deux mois au locataire. S'il reste au-delà, le propriétaire peut demander le concours de la force publique au préfet pour faire exécuter la décision. En cas de refus de l'État, une indemnisation du propriétaire est possible, même si cette procédure reste souvent longue et aléatoire en pratique.

La trêve hivernale et ses exceptions

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement en poche. Deux exceptions existent : un relogement correspondant aux besoins du locataire lui a été proposé, ou il s'agit d'une situation de squat — introduction sans droit ni titre par voies de fait dans un logement qui n'est pas la résidence principale de l'occupant. La procédure judiciaire, elle, continue de courir normalement pendant la trêve : seule l'exécution physique est suspendue.

Le cas particulier du squat

Un logement squatté — c'est-à-dire occupé sans droit ni titre par des personnes qui n'ont jamais eu de bail — relève d'un régime différent et plus rapide que l'expulsion classique d'un locataire, depuis le renforcement de la loi anti-squat de 2023. Le propriétaire peut notamment solliciter une procédure administrative accélérée auprès du préfet, sans passer par la voie judiciaire classique, sous certaines conditions strictes.

Retrouvez l'ensemble de nos guides ci-dessous pour approfondir chaque étape de la procédure.