Votre logement est occupé par des personnes qui n'ont jamais eu de bail ? C'est un squat, une situation juridiquement différente d'un locataire défaillant — et la procédure pour récupérer votre bien dépend d'un facteur décisif : s'agissait-il de votre domicile ?
Squat ou locataire défaillant : quelle différence ?
Un squatteur s'est introduit dans le logement sans jamais avoir signé de bail, généralement par effraction ou manoeuvre. Un locataire défaillant, lui, a un contrat de location en cours qu'il n'honore plus. Cette distinction est essentielle : le squat relève d'une procédure administrative accessible à certaines conditions, quand le locataire défaillant impose toujours la voie judiciaire classique décrite dans notre guide sur l'expulsion.
Votre logement squatté était-il votre domicile ?
C'est le point le plus mal connu, et le plus important pour un propriétaire bailleur. La procédure administrative accélérée de l'article 38 de la loi DALO ne s'applique qu'au domicile de la personne lésée — résidence principale ou secondaire. Un logement mis en location, jamais habité par le propriétaire lui-même, ne constitue pas son domicile au sens de cet article : la loi de 2023 qui avait tenté d'étendre le dispositif à tout local d'habitation a été partiellement censurée par le Conseil constitutionnel (décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023). En pratique, un bien locatif squatté entre deux locations relève donc plutôt de la procédure judiciaire, même accélérée par rapport à celle d'un locataire.
Comment prouver que le logement est votre domicile ?
La preuve peut être délicate lorsque les documents justificatifs se trouvent à l'intérieur du logement occupé. Les éléments les plus solides : factures d'énergie ou d'eau à votre nom à cette adresse, avis d'imposition mentionnant l'adresse, contrat d'assurance habitation, attestations de voisins ou du syndic de copropriété. Si le logement vient d'être acheté et n'a pas encore été habité, la preuve du domicile devient beaucoup plus difficile à apporter — ce qui renforce l'importance de la distinction évoquée plus haut.
La procédure administrative accélérée, pour votre domicile
Si le logement squatté est bien votre domicile, la marche à suivre est la suivante :
- Déposez plainte auprès de la police ou de la gendarmerie ;
- Faites constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire ;
- Réunissez les preuves que le logement constitue votre domicile ;
- Demandez au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).
Le préfet statue sous 48 heures ; en cas de mise en demeure restée sans effet, il doit procéder sans délai à l'évacuation forcée. Cette procédure ne bénéficie pas de la trêve hivernale.
Que faire si le logement squatté n'a jamais été votre domicile ?
Il faut alors passer par le tribunal judiciaire, en référé, pour obtenir une décision d'expulsion. La procédure reste toutefois plus rapide que pour un locataire défaillant : les squatteurs entrés par voies de fait ne bénéficient ni du délai de deux mois avant expulsion, ni de la trêve hivernale, ni des délais de grâce (article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Ce qu'il ne faut surtout pas faire
Même en tant que propriétaire légitime, forcer l'entrée, changer les serrures ou couper l'électricité et l'eau pour pousser les squatteurs à partir est illégal et vous expose vous-même à des poursuites pénales pour violation de domicile ou voie de fait. La tentation est forte face à la lenteur des procédures, mais elle se retourne systématiquement contre le propriétaire pressé — seules la voie administrative ou judiciaire décrites ci-dessus sont sûres.
Les squatteurs risquent-ils une sanction pénale ?
Oui. L'introduction dans un local d'habitation par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ainsi que le maintien dans les lieux, sont punis de 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 315-1 du Code pénal). Le dépôt de plainte, indispensable pour la procédure administrative, déclenche aussi l'action pénale.
Pour aller plus loin
- Expulsion du locataire : la procédure complète
- Trêve hivernale : ce qui s'applique et ce qui ne s'applique pas