Deux avant-contrats aux effets très différents
Avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, acheteur et vendeur formalisent leur accord par un avant-contrat. Il en existe deux formes principales, aux conséquences juridiques radicalement différentes.
La promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale (article 1124 du Code civil) n’engage que le vendeur : il s’oblige à vendre le bien au prix convenu si l’acheteur décide de « lever l’option » dans le délai prévu (généralement 2 à 3 mois). L’acheteur reste libre de ne pas acheter — en contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation (5 à 10 % du prix) qu’il perd s’il renonce.
Point de vigilance : si la promesse est signée sous seing privé (sans notaire), elle doit être enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours, sous peine de nullité (article 1589-2 du Code civil).
Le compromis de vente
Le compromis (promesse synallagmatique, article 1589 du Code civil) engage les deux parties : vendeur et acheteur sont tous deux tenus de conclure la transaction. L’acheteur verse un dépôt de garantie (souvent 10 % du prix) qu’il perd en cas de défaillance non justifiée. Le vendeur ne peut pas non plus se désister.
L’acheteur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours (loi SRU). Après ce délai, il ne peut sortir du compromis que si une condition suspensive ne se réalise pas.
Tableau comparatif
- Qui est engagé ? Promesse : le vendeur seul. Compromis : les deux.
- L’acheteur peut-il renoncer ? Promesse : oui (il perd l’indemnité). Compromis : non sans condition suspensive.
- Enregistrement aux impôts ? Promesse sous seing privé : obligatoire sous 10 jours. Compromis : non obligatoire.
- Recommandé pour qui ? Promesse : l’acheteur qui veut du temps. Compromis : le vendeur qui veut sécuriser la vente.