Les diagnostics obligatoires lors d’une vente
Tout vendeur doit remettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT) complet avant la signature du compromis. Les diagnostics obligatoires varient selon le bien, mais comprennent notamment :
- DPE (diagnostic de performance énergétique) — obligatoire pour tous, valable 10 ans
- Amiante — construction antérieure à 1997, valable illimitément si négatif
- Plomb — construction antérieure à 1949, valable 1 an si positif
- Termites — zones désignées par arrêté préfectoral, valable 6 mois
- Électricité et gaz — installations de plus de 15 ans, valable 3 ans
- Métrage loi Carrez — copropriété uniquement
- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNT) — valable 6 mois
- Bruit — zones d’exposition au bruit des aérodromes
Le DPE est devenu juridiquement opposable
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : si sa classe énergétique est erronée et vous a conduit à payer trop cher ou à sous-estimer le coût de travaux, vous pouvez engager la responsabilité du diagnostiqueur et obtenir réparation. Avant 2021, le DPE était purement informatif.
Que faire face à un diagnostic erroné ou absent ?
- Faites réaliser un contre-diagnostic par un autre professionnel certifié pour établir la différence avec le diagnostic initial.
- Mettez en demeure le diagnostiqueur par lettre recommandée en lui présentant le contre-diagnostic et en évaluant votre préjudice.
- Saisissez son assurance : tout diagnostiqueur certifié est obligatoirement assuré en responsabilité civile professionnelle.
- Si le vendeur connaissait l’erreur et ne vous l’a pas signalée : action en nullité pour dol (5 ans) ou en garantie des vices cachés (2 ans) selon les cas.
La responsabilité du notaire
Le notaire a l’obligation de vérifier la présence et la validité des diagnostics avant d’instrumenter la vente. S’il a signé l’acte authentique avec un DDT incomplet ou périmé, sa responsabilité professionnelle peut être engagée.
Conseil des juristes de Lorna Discute : avant de signer le compromis, vérifiez systématiquement les dates de validité de chaque diagnostic. Un diagnostic périmé est légalement considéré comme absent — et peut être un motif de renonçation à la vente ou de négociation du prix.