L'assemblée générale a voté la réfection de la toiture il y a un an et rien ne bouge ? Ou, à l'inverse, le syndic a fait réaliser des travaux que personne n'a votés ? Dans les deux cas, il sort de son rôle. Voici ce qu'il doit faire et comment l'y contraindre.
Ce que le syndic doit faire en matière de travaux
- Exécuter les décisions de l'AG : une fois les travaux votés, il doit lancer les appels de fonds, signer avec l'entreprise retenue et suivre le chantier.
- Entretenir l'immeuble et proposer à l'AG les travaux utiles ou nécessaires à sa préservation (toiture, ravalement, rénovation énergétique…).
- En cas d'urgence, faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, après avoir consulté le conseil syndical, puis en informer les copropriétaires et convoquer une AG.
- Tenir le carnet d'entretien de l'immeuble à jour.
Cas 1 : les travaux votés ne sont pas réalisés
- Demandez des explications écrites : l'entreprise a-t-elle été commandée ? Les fonds ont-ils été appelés ? Un retard peut avoir une cause légitime (copropriétaires qui ne paient pas, autorisation d'urbanisme en attente, entreprise défaillante).
- Saisissez le conseil syndical, qui contrôle l'exécution des contrats et peut consulter tous les documents (devis, ordre de service, relevés du compte travaux).
- Mettez le syndic en demeure par recommandé d'exécuter la décision dans un délai précis, en citant la résolution votée (date de l'AG, numéro de résolution).
- Faites inscrire la question à la prochaine AG : point d'étape, et le cas échéant révocation du syndic.
Ne pas mettre en œuvre des travaux votés fait partie des manquements graves qui justifient une résiliation du mandat du syndic en cours de contrat.
Cas 2 : le syndic a fait des travaux sans vote
Hors urgence réelle, le syndic ne peut pas engager seul des travaux qui ne relèvent pas de l'entretien courant. S'il l'a fait :
- vérifiez s'il s'agissait vraiment d'une urgence (fuite, risque d'effondrement, sécurité des occupants) et s'il a consulté le conseil syndical puis convoqué une AG ;
- à défaut, refusez l'approbation de la dépense lors du vote des comptes et demandez des explications ;
- la commande de travaux non urgents ou supplémentaires sans autorisation de l'AG engage la responsabilité du syndic : la copropriété peut lui réclamer le surcoût.
Les honoraires du syndic sur les travaux
Le syndic peut percevoir des honoraires spécifiques pour le suivi des gros travaux non compris dans le budget prévisionnel (ravalement, toiture, chaudière collective, ascenseur, études techniques…), mais à trois conditions :
- ils sont votés lors de la même AG que les travaux, à la même majorité ;
- ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif ;
- ils ne concernent pas l'entretien courant ni la maintenance, inclus dans le forfait.
Des honoraires de travaux facturés sans vote sont contestables. Voir notre article honoraires et frais abusifs du syndic.
Les dégâts causés par l'inaction du syndic
Infiltrations par la toiture, humidité venant des parties communes, canalisation commune qui fuit : si le défaut d'entretien cause un dommage dans votre logement, vous pouvez agir contre le syndicat des copropriétaires (responsable des parties communes) et contre le syndic si sa négligence est en cause. Déclarez aussi le sinistre à votre assurance habitation, et demandez au syndic de le déclarer à l'assurance de l'immeuble.
Si le blocage persiste
- Action en justice contre le syndic (par le président du conseil syndical en cas de carence) pour obtenir des dommages et intérêts.
- Révocation du syndic en AG à la majorité absolue, en ayant préparé un remplaçant.
- Pour une copropriété dont l'immeuble se dégrade gravement, le juge peut désigner un administrateur provisoire.
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