L'autre article de ce guide explique qui, du locataire ou du propriétaire, prend en charge une fuite de robinet ou une ampoule grillée. Ici, il s'agit d'un tout autre sujet : les gros travaux que la loi impose de plus en plus souvent au propriétaire, notamment pour des raisons énergétiques — et ce qu'il se passe quand il refuse de les engager.
Le tournant de la loi Climat et Résilience
Depuis la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, la performance énergétique d'un logement n'est plus une simple information sur le diagnostic : elle conditionne désormais le droit de le louer.
- Les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux et renouvellements).
- Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
- Les logements classés E suivront en 2034.
Concrètement, un logement classé G ne peut plus être considéré comme décent : le propriétaire ne peut ni le mettre en location pour la première fois, ni renouveler le bail, tant qu'il n'a pas réalisé les travaux nécessaires pour sortir de cette classe.
Qui doit financer la rénovation énergétique ?
La réponse est sans ambiguïté : c'est au propriétaire de financer ces travaux. Il s'agit de travaux relevant du gros œuvre et de la performance structurelle du logement, jamais de l'entretien locatif. Des aides existent pour l'accompagner (MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro), mais l'obligation reste la sienne.
Le propriétaire ne peut pas répercuter librement le coût de ces travaux sur le loyer. Une contribution du locataire est possible, mais elle est strictement encadrée par la loi ALUR : elle doit être limitée dans le temps et proportionnée aux économies de charges réalisées grâce aux travaux.
La mise aux normes électriques
Pour toute installation électrique de plus de 15 ans, un diagnostic électrique doit être annexé au bail. S'il révèle un danger avéré pour la sécurité des occupants, le propriétaire doit intervenir sans délai : la loi du 6 juillet 1989 lui impose de délivrer un logement décent, ce qui inclut une installation électrique conforme à la norme NF C 15-100.
Ce n'est pas une simple recommandation : un logement dont l'installation électrique est dangereuse peut être considéré comme non-décent, avec les conséquences que cela implique pour le propriétaire (mise en demeure, saisine du tribunal, voire signalement aux autorités).
Le ravalement de façade
Dans de nombreuses communes, un arrêté municipal impose un ravalement de façade tous les 10 ans. Cette obligation relève du gros œuvre et de la structure du bâtiment : elle est donc toujours à la charge du propriétaire, jamais du locataire, même si ce dernier subit la gêne du chantier pendant sa réalisation.
Que faire si le propriétaire refuse d'engager les travaux obligatoires ?
Face à un propriétaire qui traîne des pieds ou refuse purement et simplement d'agir, voici la marche à suivre, étape par étape.
- 1. La mise en demeure. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les travaux attendus et fixant un délai raisonnable pour y répondre.
- 2. La médiation gratuite. Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département. Ces démarches sont gratuites et souvent efficaces avant d'aller plus loin.
- 3. Le signalement. Si le logement devient non-décent ou insalubre (notamment un logement classé G toujours loué illégalement), signalez la situation à la mairie ou aux services d'hygiène : des procédures d'astreinte peuvent être engagées contre le propriétaire.
- 4. La saisine du tribunal judiciaire. En dernier recours, le tribunal peut ordonner l'exécution des travaux sous astreinte, accorder une réduction de loyer, voire des dommages-intérêts.
⚠️ Comme pour toute réparation contestée, ne suspendez jamais votre loyer de votre propre initiative pour faire pression : c'est une faute qui peut se retourner contre vous, même si vous avez raison sur le fond.