Introduction
La chaudière vient de lâcher. Le robinet de la salle de bain fuit depuis deux semaines. Un carreau s'est fissuré tout seul.
Dans ces moments-là, une question revient toujours : c'est à moi de payer, ou à mon propriétaire ?
C'est une source de tension très fréquente dans les relations locatives — et souvent, ni le locataire ni le propriétaire ne connaît vraiment la réponse. Pourtant, la loi est claire. Voici tout ce qu'il faut savoir pour éviter les malentendus.
Le principe de base : qui répare quoi ?
La répartition des réparations est encadrée par deux textes de référence :
- La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs
- Le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui liste précisément les réparations à la charge du locataire
Le principe général est simple : le locataire prend en charge l'entretien courant et les petites réparations du quotidien. Le propriétaire assume les grosses réparations et tout ce qui relève de la vétusté ou de la structure du logement.
⚠️ La règle d'or à retenir : même si une réparation est normalement à la charge du locataire, si elle résulte de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure, c'est au propriétaire d'intervenir.
Ce que le locataire doit entretenir
En tant que locataire, vous êtes responsable de tout ce que vous utilisez au quotidien et qui s'use naturellement avec votre usage.
🚿 Plomberie et sanitaires
C'est souvent là que naissent les premières incompréhensions. Le décret de 1987 met à votre charge :
- Le remplacement des joints et rondelles des robinets
- Le détartrage des pommeaux de douche
- Le débouchage des siphons et des WC
- L'entretien des flotteurs et joints de chasse d'eau
- L'entretien annuel obligatoire de la chaudière individuelle — conservez toujours la facture !
💡 Électricité
Sont à votre charge : les ampoules, les interrupteurs défectueux par usure normale, les prises de courant et les petits fusibles.
En revanche, si c'est l'installation électrique elle-même qui est vétuste ou dangereuse, c'est une tout autre histoire — et c'est au propriétaire d'agir.
🚪 Portes, fenêtres et serrures
Graisser les gonds, remplacer une poignée ou un verrou, changer un carreau cassé si vous en êtes responsable : tout cela vous incombe.
En revanche, si une fenêtre ferme mal parce qu'elle est déformée par son ancienneté, le propriétaire devra intervenir.
🖌️ Murs et sols
Les petits raccords de peinture, le rebouchage de trous de chevilles, l'entretien des revêtements de sol font partie de vos obligations.
Attention cependant : refaire entièrement la peinture d'un appartement après plusieurs années de location relève de la vétusté normale — le propriétaire ne peut pas vous le facturer à la sortie.
🌿 Jardin et espaces extérieurs privatifs
Si vous disposez d'un jardin ou d'une terrasse privatifs, leur entretien courant (tonte, taille, désherbage) est à votre charge.
Ce que le propriétaire doit prendre en charge
Le propriétaire a une obligation fondamentale : maintenir le logement en bon état et en assurer la décence. Il ne peut pas vous laisser dans un logement dont les équipements essentiels sont hors d'usage.
🏗️ La structure et le gros œuvre
Toiture, murs porteurs, façades, planchers, fondations — tout ce qui touche à la structure du bâtiment est de sa responsabilité. Une infiltration par le toit, des fissures dans les murs porteurs : des problèmes qu'il doit régler sans délai.
🔧 Les équipements en fin de vie
Quand la chaudière doit être remplacée parce qu'elle est trop vieille, quand le ballon d'eau chaude rend l'âme après des années de service, quand les canalisations fuient à cause de leur ancienneté — c'est au propriétaire de financer le remplacement.
Simple à retenir : vous entretenez, il remplace.
⚡ L'installation électrique vétuste
Si le réseau électrique est ancien, non conforme aux normes ou potentiellement dangereux, le propriétaire doit le remettre aux normes. Vous n'avez pas à vivre dans un logement qui présente des risques.
🕰️ La vétusté, jamais à la charge du locataire
C'est un point souvent mal compris : la vétusté n'est jamais à la charge du locataire.
Un joint de baignoire qui noircit malgré un entretien régulier, un parquet qui se gondole avec l'humidité, une peinture qui s'écaille d'elle-même... Ce n'est pas de votre faute. Le propriétaire ne peut pas vous en tenir responsable.
Quelques situations concrètes pour y voir plus clair
Parce que les textes de loi c'est bien, mais les exemples c'est mieux 👇
La fuite d'eau
Elle vient d'un joint usé sur un robinet → locataire.
Elle vient d'une canalisation encastrée dans le mur → propriétaire.
Elle résulte d'une infiltration par la toiture → propriétaire, sans discussion.
La chaudière en panne
Entretien annuel et remplacement de petites pièces d'usure → locataire.
Remplacement complet de l'appareil parce qu'il est hors d'âge → propriétaire.
Un carreau cassé
Vous l'avez cassé par accident → locataire.
Il s'est fissuré seul, sans choc, en raison de la dilatation du bâtiment → propriétaire.
Les nuisibles
L'infestation préexistait à votre arrivée ou vient de fissures du bâtiment → propriétaire.
Elle résulte d'un manque d'hygiène → locataire.
En cas de doute, faites constater la situation par un professionnel dès que possible.
Que faire si vous n'êtes pas d'accord ?
Un désaccord sur la prise en charge d'une réparation ne doit pas forcément dégénérer en conflit. Voici comment aborder la situation sereinement.
✉️ Mettez tout par écrit. Signalez toujours les problèmes par email ou par lettre recommandée. Photographiez le problème avec la date visible si possible.
📄 Relisez votre bail. Certaines clauses peuvent préciser la répartition des travaux. Sachez que les clauses abusives — comme celles qui mettent tous les travaux à la charge du locataire — sont nulles de plein droit.
🤝 Tentez la conciliation. Avant toute démarche judiciaire, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut vous aider à trouver un accord amiable. C'est gratuit, rapide, et souvent très efficace.
⚠️ Attention : ne retenez jamais votre loyer pour forcer le propriétaire à faire des travaux. C'est une faute grave qui peut justifier une procédure d'expulsion, même si vous avez raison sur le fond.
Conclusion
La frontière entre ce qui relève du locataire et ce qui incombe au propriétaire n'est pas toujours évidente — mais elle existe, et elle est précise.
En retenant les grandes règles (entretien courant pour le locataire, grosses réparations et vétusté pour le propriétaire), vous serez bien mieux armé pour éviter les conflits ou les résoudre sereinement s'ils surviennent.
Vous êtes dans une situation de litige avec votre propriétaire ou votre locataire et vous ne savez pas comment avancer ? Lorna Discute peut vous aider à y voir plus clair et à trouver la meilleure solution pour votre situation.