Le compromis de vente : un engagement ferme... avec une sécurité
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage juridiquement les deux parties : le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur à acheter. Mais la loi SRU (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) offre à l’acheteur non professionnel une protection essentielle : un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel il peut revenir sur son engagement sans motif ni pénalité.
Comment se déroule le délai de rétractation ?
Le délai de 10 jours calendaires commence le lendemain de :
- La première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis (si envoi postal)
- La remise en main propre contre récépissé (si remis directement)
Si le 10e jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Pour se rétracter, l’acheteur envoie simplement une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à l’agent immobilier avant l’expiration du délai. Aucun motif n’est à invoquer.
Après le délai : les conditions suspensives
Passé les 10 jours, l’acheteur reste lié — sauf si une condition suspensive prévue au contrat ne se réalise pas. Les plus fréquentes :
- Refus de prêt bancaire : si la banque refuse le financement (et que l’acheteur a fait des demandes sérieuses), la vente est annulée et le dépôt restitué intégralement.
- Exercice du droit de préemption par la commune : la mairie peut se substituer à l’acheteur dans les zones couvertes par un droit de préemption urbain.
- Obtention d’un permis de construire si prévu dans le compromis.
Si l’acheteur se rétracte hors délai et sans condition suspensive
Le vendeur peut :
- Conserver le dépôt de garantie (clause pénale, généralement 10 % du prix)
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution forcée de la vente (rarissime en pratique) ou des dommages et intérêts